생활 속 법

공동소유

글 김명종 장로(법률사무소지킴)

물건(동산 또는 부동산)을 공동으로 소유하는 형태로는 세 가지가 있는데, 공유, 합유, 총유가 그것입니다. 공유는 물건을 지분의 형태로 소유하는 것이고, 합유는 민법상 조합이 소유하는 형태인데 ‘동업’을 하는 경우가 이에 해당합니다. 그리고 총유는 비법인사단이 물건을 소유하는 형태인데, 교회, 사찰, 부락, 종중 등이 비법인사단에 해당합니다.

부동산을 공동으로 투자하여 매입하거나 상속인들이 상속을 받아 지분으로 부동산을 소유하는 경우 공유에 해당합니다. 공유의 경우 다른 공유자의 동의나 승낙 없이 자신의 지분을 임의로 처분할 수 있습니다.

합유지분의 경우 다른 합유자 전원의 동의가 없으면 처분할 수 없는데, 동업자 중 1인이 자신의 지분을 처분하고 동업에서 탈퇴하기 위해서는 다른 동업자들 전원의 동의가 필요합니다.
총유의 경우에는 지분의 개념이 없고 총회의 결의에 의해 처분할 수 있습니다. 교회나 종중이 부동산을 처분하고자 하는 경우에는 총회(예를 들면, 교회공동의회, 종중총회)의 결의를 거쳐 처분을 하여야 합니다.

다만, 처분권에 관해 정관 등에서 달리 정하고 있으면 그에 따라 처분을 할 수 있는데, 교회의 경우 공동의회가 아닌 제직회 결의로 처분할 수 있도록 규정을 두고 있는 것이 일반적이고, 종중의 경우에는 이사회에 처분권을 인정하는 경우가 있습니다.

이런 경우에는 총회가 아닌 제직회(교회) 또는 이사회(종중) 결의로 처분을 할 수 있습니다.

종중 소유 부동산을 매각하는 경우 법적 분쟁이 많이 발생하는데, 종원들 전부에게 총회소집을 통지하고 적법하게 소집된 총회에서 부동산 처분에 관한 결의를 하여야 합니다. 종중 활동은 남자들만이 참여하는 것이 일반적인데, 대법원 판례에 의하면 성인 여자도 종원 자격이 인정되었으므로 총회소집통지를 함에 있어서 여자 종원들에 대한 통지를 빠뜨리지 않는 것이 중요합니다.

여자 종원들에 대해 총회소집통지를 하지 아니하고 종중총회를 소집하여 부동산 매각에 관한 결의를 하고 부동산을 매각하는 경우 그러한 부동산 매매는 적법한 절차를 거치지 않은 것이 되어 무효입니다. 따라서 종중 소유 부동산을 매수함에 있어서는 종중총회 소집절차가 제대로 이루어졌는지 여부에 대해 주의를 기울일 필요가 있습니다.
공유의 경우 합유나 총유와 달리 분할이 가능합니다.

이 경우 당사자들 사이에 분할에 관한 합의가 이루어지지 않으면 법원에 공유물분할청구소송을 제기하여야 합니다. 공유물을 분할하는 방법으로는 ① 현물분할, ② 경매를 통한 분할, ③ 공유자 중 일방이 타방의 지분을 인수하는 방법 등이 있습니다.

현물분할이 원칙인데, 현물분할을 하기에 곤란한 사정이 있으면 경매를 통해 부동산을 매각한 다음 매각대금을 나누는 식으로 판결이 선고됩니다. 어떠한 방법으로 분할을 할 것인지에 대해서는 법원의 재량으로 결정을 하게 됩니다.

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